When living in New York City, I had an interesting conversation with a young African American man in which he passionately explained to me how difficult it was to be black in the U.S. while I looked with puzzled eyes thinking “how difficult could it possibly be to live in the richest country in the world?.” What I realize now is that I had been for so long one of those people who deny the existence of a predatory system against minorities. A system which has consistently disadvantaged certain people, while blaming them for their own defeat. One instantly ties that to Jim Crow Laws, which justified government-sanctioned racial oppression and segregation in the South of the United States from the 1800s until the 1960s such as segregation of public schools, places and transportation and so on. Racial inequality was also entrenched in one of the most important aspects of everyday life and directly related to planning: where one could live.

When examining the way the cities are formed today, it is clear that specific neighborhoods are formed by particular demographics and social class. Often the general explanation is that members live in such location because they want to be closer to those equal to them, or simply because in a capitalist society they are not able to afford certain locations. But recently I read a book called Sundown Towns by James Loewen, which documents how minorities have organized in latino, chinese or black neighborhoods because they were forcefully excluded from elsewhere. Between the 1890s and the 1930s – only slowing down around 1970 and still present in some places – many white citizens formed segregated suburbs, putting to practice the idea that African Americans (the most disadvantaged among other minorities) were an inferior race. This geographical segregation is made clear in a passage from the book:

“If the founding fathers and their successors thought African Americans were altogether unfit to associate with the white race, then let’s stop associating with them. And let’s do this not by altering our behavior, but by limiting their choices – by excluding them.” (Loewen, 2005; 21)

Suburbs were already considered the solution to bring up a family, to secure social status and to escape the disamenities of the city (industry, pollution, prostitution, etc.), but it also had racist implications: “The single social fact which can destroy the whole image of middle class respectability is to be known to reside in a neighborhood which has Negroes nearby.” (Loewen, 2005; 121) Many whites refused to accept African Americans as social equals and neighbors, so the move to the suburbs in search for the good life, consolidated a mean to avoid “the black problem” by increasing the distance between them, while declaring upward mobility. And that is how Sundown Towns were established: areas where African Americans were excluded and specifically not allowed to enter or stay after dawn. Signs in the entrance of the town often read in the lines of: “Nigga, don’t let the sun go down on you here”. A town could go sundown in different ways: via violent expulsion, a quiet zoning ordinance, or a more subtle freeze-out or buyout, but it made no consistent difference over time. Either way, African Americans lost their homes and jobs, or their chance for homes and jobs. (Loewen, 2005; 114)

Scottsboro, Alabama. 1935.Scottsboro, Alabama. 1935. Source: Loewen, 2005.

A related development to the former sundown towns are the new gated communities, all of whose units are priced within a narrow range, and whose popularity in Brazil is widely famous. “Gated communities provide no amenities, not even streets, that are open to the public. Their walls and fences keep the public away from streets, sidewalks, parks, beaches, …- resources that normally would be shared by all the citizens of a metropolitan area.” (LOEWEN, 2005; 392) The rationale for all this exclusion is allegedly relief from crime, but another reality implies the Sundown desire of ensuring social status and separating from others ‘not worthy’. The Sundown Town movement in the United States has grave implications for the integrations of minorities in modern societies, and culminated with the riots in the 70s and the current protests that have been felt nationwide (Michael Brown in Ferguson, Eric Garner in NYC, riots in Baltimore).

Indiana Sundown Sign. 1973.

Indiana Sundown Sign. 1973. Source: Loewen, 2005.

Historically, Latin American countries, including Brazil, have looked up to the United States as symbol of development and opportunity. This post is written to remind us how some developments in the housing sphere, protected by the government and culturally ‘acceptable’, can alienate a large percentage of the population who will come back at some point to collect. The establishment of sundown/gated cities/suburbs only moves problems elsewhere and reinforces prejudice. Brazil, as a developing country whose population strives, and is succeeding, to exit the poverty line and become a part of the middle class, must fight the private and cultural inclination to segregate and maintain breed.


Loewen, J. (2005). Sundown towns: A hidden dimension of American racism. New York: New Press.


I have recently had the pleasure of going home for the holidays – home being the city of Fortaleza in the Northeast region of Brazil. It is no secret that Brazil has been an economically stable country in the past decade and its cities have been trying to catch up on years of stagnation in terms of infrastructure and urban development. This December I noticed several measures being implemented in Fortaleza with the goal of developing the transportation network such as the long awaited construction of a subway and bus rapid transit system. 

As part of those transportation policies the city has also implemented a bike sharing system and has slowly been building bike lanes across central areas (Image 1). The lanes have not been added without controversy: in a city dominated by automobiles for so long it is almost impossible for the middle class population to accept dividing street space with pedestrians or bikes. Bikes are associated to the poorest people and many consider it a vehicle used in robberies. Those preconceptions do not exist only in Brazil, but several American cities have also not been able to advocate for the importance of bicycles.


Image 1: Bike sharing station in Fortaleza sponsored by a local health insurance company. Source:

What I find interesting is that while researching the development of bikes I learned that it was once quite popular in the United States. So in this post I will expose a bit of that entertaining history.

The modern two-wheel bike with gears was developed by John Kemp in 1885 and by 1890 bikes had taken over the nation in the period called the “bicycle craze”. The widespread use of bikes originated the “Good Roads Movement” where advocates for improved roads led by bicyclists turned local agitation into a national political movement being responsible for paving several roads across America. Bikes were also an important social equalizer as everyone was able to ride one, due to its affordability. During the social movements of the 20th century, the “toy” represented freedom and became a symbol of feminism, of the fight against restrictions in everyday life ranging from a lack of mobility to the Victorian dress ( ) (Image 2). 

“Let me tell you what I think of bicycling. I think it has done more to emancipate women than anything else in the world.”  Susan B. Anthony (1820-1906) 


Image 2: Women wearing shorts while riding bikes. Photograph by Hermann Landshoff (1905-1986) for LIFE magazine. 

However, around 1897 sales plummeted – the bicycle was no longer fashionable. Cars became a desired object and the highway movement further encouraged automobiles (Image 2).

LA cicleway

Image 3: The Los Angeles Cycleway, once called “one of the most noteworthy infrastructues of California” was replaced by a freeway. Source:

The Sixties arrived, marked by an oil crisis, the hippie movement and a remodeled 10-speed bicycle which was not as expensive. It started being used more for recreational purposes and for children but that era still represents an advancement into reintroducing bikes as a mean of transportation (Image 4).


Image 4: advertisement for a Bike catalog in 1963. 

The Millennium generation has arrived and in the midst of a hipster, young crowd came a new bike boom. As people have moved back to the cities and realized there is not enough space for cars, there is a gap in the transportation means used and bikes are becoming once again a useful locomotion device. The design scale of bicycles inherently discourages sprawl while promoting a closeness that urbanists strive for. New policies such as Traffic Calming and Bike Sharing fit into the new movement that supports bikes as a sustainable alternative.

Fighting this movement is unrealistic – not saying that using bikes (or buses, or cars, or walking) will save the world, but policies need to support this mode as an alternative to those who wish to use it. In several countries bikes have already been embedded in the culture despite extreme weather conditions or large distances (often brought up as to why the use of bikes is impossible). My advice to Fortaleza: while gas prices increase, the dollar becomes more valued and society worships more and more physical fitness – sit back and relax because the “hipster ecologists” of the 21st century will probably win this fight.


The relationship between the city and the surrounding natural environment has always helped to define the character and quality of urban life which is why Architects and Planners are constantly having their practice oriented towards sustainable development. This is not a new concept- visionaries of the 20th century such as Frederick Law Olmsted (Integration of public parks), Ebenezer Howard (Garden City Movement) and Frank Lloyd Wright (Broadacre City) all had utopian visions for the city in order to enhance quality of life while respecting nature.

This, however, is a new global warming era of technology, sprawl and automotive in which those former theories are no longer applicable in its entirety. This is where a new urban movement takes place denominated New Urbanism. It originated in 1991 from a meeting at the Awahnee Hotel in California between architects and designers – among them Peter Calthorpe, Andrés Duany, Elizabeth Plater-Zyberk, Michael Corbett, Stafanos Polyzoides, Daniel Solomon and Elizabeth Moule. The reunion took place in order to meet with California policy makers to advocate in favor of New Urbanism Principles for future and urban development along ecologically sound lines (LeGates and Stout, 2007).

Its guiding principles inspired by Camillo Sitte’s defense of organic public spaces, Jane Jacob’s enthusiasm with diversity and Ebenezer Howard’s Garden City ideals of walkability make New Urbanism now an appealing school of thought. Its design ideas include:

– Metropolitan regions with a clear center
– Compact development that leads to the preservation of cultural heritage and open spaces
– Mixed uses
– Transit and Pedestrian oriented development
– Lively public realm / “Street Ballet”
– Densification that leads to social equity

A Charter for New Urbanism was written for the Congress of New Urbanism in 1993:

“THE CONGRESS FOR THE NEW URBANISM views disinvestment in central cities, the spread of placeless sprawl, increasing separation by race and income, environmental deterioration, loss of agricultural lands and wilderness, and the society’s built heritage as one interrelated community-building challenge.”

While the movement has valid questioning regarding the existing Euclidian Zoning system (division of land by uses) and intense private transportation system, New Urbanism developments across America have been target to several critics regarding affordability and sustainability such as Celebration, FL (Image 1 ).

Celebration-Market-Street1 Image 1: Market built Downtown of Celebration in Florida

Built in the 1990s by the Disney Development company with an investment of approximately US$2.5 billion, Celebration came to be another low density development and has been called the stage of a “Stepford Wives” movie which refers to its “cookie cutter” artificial design (NY Times, 1999). The census of 2010 showed that 91% of the inhabitants were white and property values in the town were the highest in the county (Image 2). In Celebration, as opposed to the initial Awahnee ideas of walkability, 91% of residents who worked outside their homes drove to work (Glaeser, 2011).


 Image 2: Aerial view of Celebration, FL – High income properties and too accommodating for automobiles.

Other criticism entails that New Urbanism developments are not born out of the existing local culture and imposes characteristics that contrast with the environment. The fact that its design principles were adopted by Housing and Urban Development (HUD) during the construction of HOPE VI projects did not help the movement’s popularity since ultimately HUD housing failed its goal to address affordable housing deficits.

However, no movement can be seen solely through a Manichaean lens. New Urbanism may yet be used by brave designers willing to implement its ideas in a revised way, in order to revitalize neighborhoods or urban centers while fostering community and respecting the environment.

Glaeser, Edward. Triumph of the City. Penguin Books, 2011, p. 215

Le Gates, R. Stout, F. City Reader. Routledge. Fifth Edition. 2007.

New York Times. “At Celebration, some reasons to celebrate”. 1999.
Available at:


Today I had the opportunity of attending a workshop in Hartford, CT called Presenting Data and Information taught by statistician and Yale professor Edward Tufte. He is noted for his writings on information design and as a pioneer in the field of data visualization (Wikipedia) – his several books illustrate beautiful examples of how design can be used to successfully convey data.

The workshop, in which there were at least 500 people, was somewhat an informal lecture about key important points for the presentation of data, while examining visual examples and passages from his own books. In this post I will summarize interesting aspects mentioned by Tufte, which are often irreverent and unconventional, therefore appealing to researchers who seek to embrace complexity in their research findings.


“We have had enough of little graphics”

When presenting your data, researchers should refrain from using those graphics in which numbers are translated into a picture. That visual form takes effort from people in order to translate it (its color coding, fonts and so on). Little data does not need to be shown in charts, just put it into the text! The designer should minimize this “design figuring out process” – people have not come to your display to learn about coding, they have come to learn about your content.

“The strongest aspect of your research should be its own content.”

A presenter should use designs that get non fictional information through to the viewers in order to achieve high rates of information flow. One should go right into the material for the presenter’s role is to guide an audience through a content and not to convey or teach the information. When information is given correctly to people, they can have their own perception and reading of it.

“Get your presentation out of your own voice and give them to experts.”

One should always showcase clearly the name of the authors for a determined content – that helps credibility in several ways by showing that research has been done.  Names often have reputations attached to them: for credibility, accountability and competence – provide credentials after a quote.

“Do whatever it takes!”

Do whatever it takes to explain something – use all the methods needed. Do not limit yourself to just one strategy by closing your mind in the beginning about which strategy should be taken.

“No one can write decently who is distrustful of the reader’s intelligence, or whose attitude is patronizing.” E.B.White


“Don’t get it original, just get it right!”

“The best that design can do is to do no harm.”

“See with an open mind but not an empty head. Keeping an open mind does not mean that you have become stupid, but just that you are willing to entertain contrary ideas.”


1) Always arrive to your meetings early.
2) Your meetings and presentation should always will be 20% short- people will be more alert and interested.
3) Every meeting begins with a document which should be read before: paper/laptop/ipad
Why is it that the only way that people can get information is by looking at a bullet list shown in a screen? The rate of information transfer just approaches ZERO! No wonder people just fall asleep – they spend too much time waiting for info. If you give them a document and retire the Powerpoint, viewers will be able to look at content in their own time (Image 1). Do not worry: the fact that you do not have a powerpoint does not mean that you have not lost control, you have after all prepared the document!

Amazon Staff Meetings

Image 1: Jeff Bezos talks about Amazon’s staff meetings and the usage of a document in the beggining of the meeting. Source:

4) People prefer to listen to themselves – than the speaker – than other people in the audience.
5) If the exact sciences, the document given should begin with an abstract: what the problem is, its relevance and what are you going to do about it as a solution.
That abstract is probably the only thing that people are really going to read, so make sure it is done right.

Finally, for those hoping to come out of the workshop being able to produce the beautiful graphics as Tufte does, the event must have been disappointing. However, design is not something that can be easily taught in bullet points in one conference room . A successful designer has a pictionary of beautiful examples in his mind, and that personal database is what will make his future illustrations possible. In that train of thought, the 4 books that participants have received represent a wonderful acquisition to provide inspiration for successful and clear design illustrations (Image 2). Those visual resources aligned with Tufte’s unconventional ideas about research and academic findings, constituted an event that was worth going to.

Tufte Books

Image 2: 4 books received during the workshop. Source: Lara Furtado, 2014.


Em julho de 2014 eu finalmente defendi o meu Trabalho Final de Graducação (TFG) em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal do Ceará. O trabalho foi desenvolvido em 6 meses e abordou questões sobre os temas zoneamento inclusivo, regulamentação de uma Zona Especial de Interesse Social (ZEIS) e contribuição de mais-valia- assuntos previamente discutidos neste blog.

O trabalho apresentou como um produto final quais parâmetros poderiam ser adotados para regulamentar uma área em Fortaleza delimitada como ZEIS de Vazio, portando destinada à construção de Habitação de Interesse Social (HIS). Esses parâmetros, ou índices, são valores que são determinados nas leis municipais, sendo responsáveis por determinar e regular o que pode ser construído em cada parcela da cidade. Um dos objetivos foi estudar como tais índices podem atender a habitantes de diversas faixas de renda, constituindo um zoneamento inclusivo, a fim de promover a inclusão social não somente no âmbito urbano -do terreno na cidade- mas também dentro do próprio empreendimento- das habitações dentro da construção.

Como meio de viabilizar economicamente a construção dos empreendimentos de HIS, é considerado como relevante o fato de o terreno poder futuramente passar por um processo de valorização imobiliária e de pressão do mercado imobiliário para construir no bairro. Diante dessa realidade reconhece-se a urgência em estudar e implementar tais parâmetros de modo a garantir que a ZEIS esteja de fato cumprindo a sua função de promover inclusão sócio-espacial. Uma outra consideração do trabalho diz respeito a planejar a captação da mais valia fundiária, de modo que o governo não seja necessariamente o maior financiador da habitação, mas que os incorporadores revertam parte do seu lucro da valorização da terra para a construção de HIS.

Espera-se por meio de simulações gráficas facilitar a compreensão de como índices construtivos podem moldar um produto final arquitetônico, que seja integrado com a malha urbana, dotado de espaços públicos de qualidade e, ao mesmo tempo, inclusivo.

Finalmente, o produto final originado das simulações foi um protótipo de legislação, escrita com o objetivo de compreender melhor o processo legal circundando a aprovação de uma regulamentação de ZEIS. A Figura 1 ilustra as idéias centrais deste trabalho e o processo realizado  para estudar os índices mencionados.


Figura 1: Esquema ilustrando os aspectos mais importantes do Trabalho Final. A proposta se diferencia da política habitacional existente -majoritariamente composta por construções longínquas e por vezes de arquitetura duvidosa promovidas pelo Programa Minha Casa Minha Vida e subsidiadas com verba pública.

Leia o projeto final na íntegra e mais sobre as considerações feitas neste post aqui:

Trabalho Final de Graduação – Lara Sucupira Furtado

E o anexo com a lei urbanística aqui:

Plano Urbanístico ZEIS Papicu – Fortaleza


In July 2014 I finally defended my Final Graduation Project in Architecture and Urbanism from the Federal University of Ceará. The study was conducted in 6 months and addressed questions about inclusionary zoning, legal regulation of a Special Zone of Social Interest (ZEIS) and Land Value Recapture -issues previously discussed in this blog.

The work presents as a final result which parameters could be adopted to regulate an area marked as ZEIS in Fortaleza, meaning that it is destined for the construction of affordable housing (HIS). These parameters (such as building height, FARs and density) are values ​​ determined in municipal laws, and determine and regulate what can be built on each parcel in the city. One goal was to study how such indexes can enable inclusionary zoning which is the construction of housing for people of several income levels in order to promote social inclusion.

As a means of making the construction of social housing economically viable it is considered relevant the fact that the land is going through a process of real estate speculation while the housing market puts pressure into building in the neighborhood. Given this reality, it is recognized a certain urgency of studying and implement these parameters to ensure that the ZEIS is indeed fulfilling its function of promoting socio-spatial inclusion. 

Graphical simulations ultimately facilitated the understanding of how constructive parameters shape the final architectural construction. Finally, from those simulations it was generated a prototype of a legislation written with the goal of  understanding better the legal process surrounding the approval of a zoning policy. Image 1 above illustrates the main ideas of this work and the process undertaken to study the topics mentioned.

To read the full project and more about the topic approached in this post click here:

Final Graduation Project – Lara Sucupira Furtado

And the zoning policy developed here :

 Zoning plan of the ZEIS Papicu – Fortaleza – Brazil 


Nova Iorque vem cada vez mais sendo associada a urbanidade e desenvolvimento, com suas luzes intensas e calçadas movimentadas. Em todas as estações do ano é inundada por visitantes ansiosos por passear na Quinta Avenida e reviver cenas históricas de Sex and the City, Gossip Girl ou identificar qual prédio se congelou no Dia Depois de Amanhã. Deixando de lado, neste post, todas as maravilhas já de conhecimento público, o metrô da Big Apple é provavelmente o aspecto menos glamouroso que um viajante encontrará na cidade.

O New York City Subway teve sua primeira estação inaugurada em 1904 sendo um dos sistemas de transporte público mais antigos do mundo e marcante no desenvolvimento urbano da cidade. Qualquer morador dos 5 distritos de Nova Iorque – Manhattan, Brooklyn, Queens, Bronx e Staten Island – provavelmente utiliza a infraestrutura de transporte que é considerada a mais extensa dos Estados Unidos. O metrô é administrado pela MTA – Metropolitan Transportation Authority e apesar de ter passado por épocas de crise durante os anos 70 e 80 com o aumento da criminalidade, foi alvo de investimentos municipais e revitalizado. Esse processo foi acompanhado da alta dos preços da gasolina em 2007, o que consolidou o NYC Transit como o sétimo sistema ferroviário de trânsito mais movimentado do mundo (MTA, 2012).

Subway Map

Mapa ilustrando apenas uma parte das estações e linhas que conectam Manhattan ao Brooklyn. Fonte: MTA City Transit, 2012.

Toda essa infraestrutura não é vista por muitos turistas como um grande aspecto vencedor da cidade, já que suas surpreendentes 468 estações são em grande maioria sujas, escuras e apertadas ( A maioria dos transeuntes ficarão no local apenas alguns dias e não se incomodam de pagar algo a mais por entrar em uns dos taxis amarelos (também parte da sessão reviver filmes famosos) e aguentar os motoristas mau humorados. A existência do transporte subterrâneo de Nova Iorque não justifica a primeira vista, nem a segunda, o apelo da City of Lights mas se analisado mais a fundo torna-se claro que essa presença é na realidade o grande carro chefe por trás do desenvolvimento.


Estação Subterrânea na Union Square em NYC

Todo o movimento de pedestres que se evidencia nas calçadas e já entendido por muitos como o sustentáculo da segurança pública é amparado por um sistema de trânsito subterrâneo e não danoso aos seus arredores que funciona 24 horas por dia (!). Qualquer usuário tem o direito de comprar um passe mensal ilimitado por 120 dólares e a integração entre ônibus, trens e metrôs é plena. Se consideradas as duas viagens diárias aqui em Fortaleza (56 or mês) ao preço de 1,90R$ já se tem o valor de 106,40R$ – para se usufruir de uma infraestrutura ainda falha e que não atende amplamente a Região Metropolitana de Fortaleza.

Em muitas cidades no mundo e no Brasil o transporte público ainda é visto como um favor prestado a população. Há uma falha em perceber o quanto o sistema de mobilidade é responsável pelo enriquecimento da cidade, a valorização de imóveis e a aproximação de classes sociais. Não é raro se encontrar anúncios em Nova Iorque divulgando um apartamento “a uma parada de manhattan” ou “a 5 minutos da linha L”. O metrô se tornou o pilar de todo o desenvolvimento da vida urbana e não só é louvado mas visto como um bom negócio! Ainda que suas estações sejam sujas e velhas, o fato de a cobertura da linha férrea atender 373Km de linha e 5.5milhões de corridas durante a semana supera a pouca manutenção estética. (Wikipedia)


Apartamentos de Luxo sendo vendidos ao lado da estação do Queens localizados a apenas uma estação de Manhattan

De tudo aquilo que mais sinto falta na minha estadia em Nova Iorque, o metrô certamente é o que me fica na memória. Entrar e sair em qualquer lugar da cidade com tamanha facilidade sem engarrafamentos ou stress é infelizmente um privilégio que poucos brasileiros tem em suas cidades.


MTA. “NYC Facts and Figures”. Acessado em: 04/2014
In: .”Subway FAQs: facts and figures”. Acessado em 04/2014. In:

The New York Times. “Gas Prices Send Surge of Riders to Mass Transit.” 2008.IN:

Wikipedia. NYC Subway. Acessado em 04/2014.


New York has increasingly been associated with urbanity and development, with its bright lights and bustling sidewalks. Year round it becomes flooded by visitors eager to walk on Fifth Avenue and reviv historical scenes from Sex and the City , Gossip Girl or identify which building froze in The Day After Tomorrow . Leaving aside, in this post, all its wonders already publicly known, the subway of the Big Apple is probably the least glamorous aspect that a traveler will find in the city .

The New York City Subway had opened its first station in 1904 being one of the oldest public transportation system in the world and determining of the city’s urban development . Any resident of the 5 boroughs of New York – Manhattan , Brooklyn , Queens , Bronx and Staten Island – probably uses the transportation mode which is considered the most extensive of the United States. The metro is administered by the MTA – Metropolitan Transportation Authority ,and despite having gone through periods of crisis during the ’70s and ’80s with the rise in crime , it was the target of municipal investments and revitalized . This process was accompanied by high gasoline prices in 2007 , which consolidated the NYC Transit system as the seventh busiest  rail transit in the world( MTA , 2012) .

(see image 1: partial map of the stations that connect Manhattan and Brooklyn)

All this infrastructure is not seen by many tourists as a great aspect of the city, since its amazing 468 stations are mostly quite dirty, dark and tight ( Most visitors will be in the place for only a few days and do not mind paying some more to get into some of the yellow taxis (also part of the “reviving famous films session”) and stand the grumpy drivers. The existence of the New York underground transport does not justify at first, nor at second sight, the appeal of the City of Lights but if examined closer it becomes clear that this presence is in fact the great flagship behind all the development.

(see image 2: dirty subway station at Union Square)

All the pedestrian activity evident on the sidewalks- and already understood by many to be imperative for public safety- is supported by a system of underground transit which is not harmful to its surroundings and operates 24 hours a day ( ! ) . Any user has the right to buy an unlimited monthly pass for $ 120 and the integration between buses, trains and subways is full. If we consider the two daily bus trips here in Fortaleza ( or 56 month) at a price of R$1.90 already has the value of R$106.40 – to make use an incomplete infrastructure that still does not widely serve the Metropolitan Region of Fortaleza.

In many cities of the world and of Brazil, public transportation is still seen by many as some kind of favor that is given to the population . There is failure to see how the mobility system is responsible for the city’s wealth, the valuation of real estate properties and the approximation of different social classes . It is not rare to find listings in New York selling an apartment as ” one stop away from manhattan ” or ” 5 minutes walking to the L train” . The subway became the pillar of the whole development of urban life and is not only praised but seen as a good deal! Although its stations are dirty and old , the fact that the coverage of the railway line extends to 373Km and serves 5.5 million rides weekly, overcomes the minimal maintenance of the overall aesthetics. ( Wikipedia )

(See Image 3: luxury condos being sold near a station in Queens only one stop away from Manhattan)

Of all that I miss most from my stay in New York, the subway is certainly what remains in my memory. The ability to come and go anywhere in a city with such ease without traffic jams or stress is unfortunately a privilege that few Brazilians have in their cities.


Recentemente venho escutando bastante sobre o entusiasmo de gestores em Fortaleza diante das possibilidades de ações e obras viabilizadas por Parcerias Público Privadas (PPPs), como a revitalização do Centro e da Praia de Iracema. É interessante que esse modelo venha sendo considerado, já que durante muitos anos o Estado foi visto como o único responsável pela comunidade, seguindo as nossas influências européias onde se estabelecia um Estado de Bem Estar Social, ou Wellfare State. Diante dessa mudança de paradigma, eu me pergunto realmente qual o papel do governo nas obras de infraestrutura da cidade e acho pertinente lembrar de outros mecanismos também eficientes, talvez até mais, em garantir uma contribuição constante e direta de agentes privados para o desenvolvimento urbano e social.

Ao estudar a legislação urbanística de diversos países, podemos identificar mecanismos adotados como uma maneira que garantir que o Estado não seja o único que arque com o ônus financeiro do processo de urbanização. Contribuição de Melhoria, Recuperação de Mais-valia e Ganho de Planejamento são nomes dados à lei que reconhece que o Estado tem o direito de recolher uma contribuição de proprietários cujos terrenos sofrem valorização imobiliária decorrente de obras públicas. Esse conceito é defendido pela comunidade que exige uma proporcionalidade entre os custos de infraestrutura que são suportados pela sociedade e aqueles que são impostos ao construtor/incorporador.

Na Inglaterra, por exemplo, o Ganho de Planejamento – Planning Gain, refere-se principalmente ao aumento do valor da terra, que resulta da permissão que está sendo concedida pela autoridade de planejamento para que nessa terra possa haver qualquer construção ou devido à obras de infraestrutura nas proximidades, geralmente financiadas pelo setor público. Este aumento no valor da terra, as vezes de natureza especulatória, é colhido principalmente pelo o proprietário do terreno. No entanto, parte desse ganho pode ser revertido para o setor público como contribuições que vão desde o fornecimento de casas a preços acessíveis e novas áreas livres ao financiamento de vagas de emprego ou de formação profissional, sendo a provisão habitacional a forma mais comum de o governo garantir o real lucro para a sociedade.

Também como uma forma de responsabilizar o mercado pelo desenvolvimento urbano, países como Irlanda e França determinam que 20% de todos os empreendimentos habitacionais sejam destinados a habitação social como preços mais acessíveis que os de mercado. Na Espanha essa taxa é de 30% e até mesmo os estados Americanos, considerados mais liberais, determinam em suas legislações a necessidade de uma contrapartida a ser colhida de agentes imobiliários. Estes exemplos de lei representam benefícios para a sociedade pois removem do Governo uma parcela da carga em gerar equipamentos públicos, mas sua devida implementação é dependente de Instituições fortes com capacidade administrativa para negociar com os diversos agentes e garantir um produto final de qualidade.


The Paddocks, Irlanda: 25% das unidades habitacionais estabelecidas nesse rico bairro são destinadas a aluguel social. FONTE: Google Street View, 2012.


L` Atria, Bordeaux, França. Dos 108 apartamentos construídos pela construtora, 25 são habitações sociais. FONTE: Bouygues Immobilier, 2009.

Em Fortaleza, o imposto da Constribuição de Melhoria foi aprovado em dezembro de 2013, mas ainda é alvo de opiniões que julgam a taxa injusta e uma sobrecarga ao contribuinte, ilustrando a dificuldade em introduzir o conceito na nossa cultura de planejamento. Ainda que o tributo represente um meio de coibir o lucro de grandes especuladores imobiliários, a verba representa uma parcela ínfima se comparada aos 28% dos imóveis que são inadimplentes de IPTU (dados da SEFIN, 2012) e àqueles que são cobrados mas baseado em uma Planta de Valores desatualizada. Não é o caso de desmerecer a aprovação da Lei em Fortaleza, mas sim questionar qual a capacidade administrativa da gestão pública em garantir que o tributo seja cobrado corretamente e, principalmente, devidamente empregado em obras beneficiais a cidade.

Enquanto existe um foco excessivo na importância das PPPs para a cidade, esses acordos, na realidade, garantem mais concessões e incentivos às empresas envolvidas, que são apoiadas por certo apoio financeiro governamental na esperança de que esse mercado privado futuramente beneficie a coletividade por meio de contrapartidas que podem ser das mais diversas e incertas. O devido cuidado na implementação da Contribuição de Melhoria pode se tornar um exemplo de melhor distribuição de recursos na cidade também compatível com o discurso de delegar ao Mercado Privado maior responsabilidade social.


Recently I have been hearing a lot about the enthusiasm of government agents in Fortaleza when it comes to the possibilities of actions made possible by Public Private Partnerships (PPPs), such as the revitalization of Downtown. It is interesting that this model is beeing considered since for many years the State was seen in Brazil as the only responsible for the community, according to our european influences where a Wellfare State was established. In face of these paradigm shift, I wonder what is really the role of the government when it comes to a city’s infrastructure works and I find important to consider other efficient tools, perhaps even more, in guaranteeing a constant and direct contribution of the so called private agents to urban and social development.   

When studying the urban legislation of different countries, several mechanisms can be identified as a way to ensure that the State is not the only one handling the financial burdens of urbanization. Land value recapture, “Contribuição de Melhoria” and Planning Gain are names given to the laws that recognize that the State has the right to collect  a contribution from landowners whose land has suffered real estate valuation due to the provision of public infrastructure. This concept is deffended by the community which demands a proportionality between the infrastructure costs beared by the society and those inflicted upon the developer. 

In England, for example, the Planning Gain refers primarily to the increase in land value which results from a construction permission being granted by the planning authority or due to any  infrastructure work nearby, funded by the public sector . This increase in land value , sometimes speculative, is collected mainly by the landowner . However , part of this gain can be reversed for the public sector as contributions ranging from the provision of affordable homes and new free to fund jobs or training areas , being the housing provision the most common form for governments to ensure real profit for the company.

Also as a way to hold Private Markets accountable for urban development, countries like Ireland and France state that 20 % of all social housing housing developments is designed as affordable units. In Spain that rate is 30 % and even the American states , considered more liberal in their laws, determine the need for compensatory measures to be taken by real estate agents . These examples represent the benefits of land value recapture tools to the society as it removes a portion of the government’s load to generate public facilities. However,its effective implementation depends on institutions with strong administrative capacity to negotiate with the various agents and to ensure quality of the end product.

In Fortaleza , the Land Value recapture tax was approved in December 2013 , but is still subject to opinions they deem the fee to be unfair and a burden to the taxpayer , illustrating the difficulty in introducing the concept in our planning culture. Although the tribute represents a means of preventing the massive profits of large real estate speculators , this budget represents a tiny fraction compared to 28 % of homeowners who are evading property taxes ( data SEFIN , 2012) and those who are charged but based on a plant with outdated values ​​. It is not the case debunk the approval of the Law in Fortaleza , but to question what is the administrative capacity of the public administration to ensure that the tax is charged correctly and especially properly employed in urban development .

While there seems to be an excessive focus on the importance of PPPs for the city, those agreements actually provide more concessions and incentives to the private companies involved , which are financially supported by governments in the future hope that they will benefit the community through dubious and diverse counterparts. The proper care in implementing the Land Value Recapture taxes in Fortaleza can become an example of a better form to allocate resources in the city that is also compatible with the discourse of delegating to the Private Market greater social responsibility.


Na quinta feira passada, dia 20 de fevereiro, homens do Batalhão de Choque removeram, em meio a confronto, cerca de 350 famílias que integravam a comunidade do Alto da Paz localizada no bairro Vicente Pinzón. A justificativa para o ato é de que serão instaladas no terreno desapropriado outras famílias removidas do Serviluz, bairro que será alvo de urbanização e construção de alguns equipamentos públicos. Não é apenas a minha escrita que parece dificultar a compreensão- toda a situação é repleta de “engodos” e pede análise meticulosa além das manchetes simplórias no jornal ( ver O POVO, 20/02/2014).

O Projeto Aldeia da Praia desenvolvido pela Prefeitura Municipal propõe remover cerca de 2000 famílias do Serviluz para efetuar a urbanização da área em torno do Farol, construção de praças e reestruturação de vias que garantam acesso a veículos e infraestrutura às famílias. A priori um projeto de urbanização desse gênero é sempre bem vindo, mas, em 2013, a arquiteta Lara Barreira desenvolveu seu Trabalho Final de Graduação para a mesma área apresentando um projeto alternativo criado em parceria com os moradores e ilustrando um estudo coerente e de acordo com interesses da comunidade. Em 13 de fevereiro de 2014 apresentou sua proposta na Defensoria Pública do Estado onde contestou a real necessidade de remoção daquelas determinadas famílias e também a localização de para onde as mesmas seriam relocadas. Segundo seus estudos, as propostas de urbanização do Projeto Aldeia da Praia não atenderiam a demanda de usos da área além de removerem famílias que não estão nem em zonas de risco ambiental ou proteção ambiental.

O embasamento de suas constatações em contraponto às medidas da prefeitura me faz refletir sobre os critérios urbanísticos quase arbitrários adotados pela gestão e, principalmente, chamou a minha atenção para o fluxo de pessoas que é necessário no território urbano para viabilizar o projeto. Duas comunidades são atingidas diretamente na medida em que uma é desalojada para dar abrigo a outra em um jogo de remoções que apenas afasta os moradores de suas raízes culturais e relações de vizinhança. As famílias do Serviluz são despejadas para longe do mar de onde extraem sustento a anos por ser uma comunidade de pescadores e as do Alto da Paz aguardarão 18 meses para habitar um conjunto habitacional do Minha Casa Minha Vida. Enquanto os moradores demandam transparência e participação nas decisões públicas, me chama a atenção não somente a violação dos direitos humanos, mas o envolvimento das ZEIS nesse jogo de xadrez feito com pessoas. Ou melhor, o não envolvimento.É difícil compreender que sejam tomadas ações pela municipalidade que não consideram o potencial de mecanismos de inclusão social, apesar de existir na malha urbana não somente terrenos vazios e sub-utilizados, mas também Zonas Especiais de Interesse Social, por definição destinadas a garantir a moradia digna. Na área de intervenção do Serviluz a presença de tais áreas é abundante mas permanecem ignoradas (figura 1).


Figura 1: mapa ilustrando ampla presença de terrenos mais próximos da localização origina da comunidade e mais conectados à orla marítima. Fonte: Lara Barreira. 2014.

Desde o início dos trâmites para delimitação das ZEIS no Plano Diretor em 2003 foi notável a fragilidade do instrumento diante de pressões políticas ou do Mercado Imobiliário. Em 2006 foi apresentada a primeira proposta de localização das áreas em Fortaleza, mas em 2009, quando finalmente foram aprovadas, constatou-se nos modificações de caráter quantitativo e qualitativo em relação aos terrenos. Apesar de tais polígonos terem tido um discreto aumento de 2,5% de sua área inicial, passando de 642 ha a 657 ha, os mesmos apresentaram uma significativa periferização, reforçando que as áreas valorizadas da cidade foram resguardadas com o objetivo de favorecer o mercado imobiliário (ANPUR, 2013).

Por seguinte, em maio de 2012, os vereadores votaram na câmara a favor de um Projeto de Lei que determinou que imóveis vazios ou ocupados, localizados em ZEIS I (de ocupação), não utilizados pela população do assentamento irregular, fossem retiradas deste zoneamento passando a obedecer à legislação urbana normal de onde está localizado (Blog do ARQPET, 2012). Esta proposta leva as ZEIS I a terem “buracos” em suas áreas impossibilitando o seu maior objetivo que é garantir terra próximo ao local de moradias já estabelecidas caso estas sejam alvo de regularização fundiária e famílias necessitem ser reassentadas. Infelizmente, a matéria publicada no Jornal O Povo (Figura 2) apoiada por pronunciamento de um vereador conclui que as ZEIS são zonas que congelam o desenvolvimento urbano porque proíbe usos como comercio e serviço. Percebe-se com essa constatação a falta de conhecimento sobre os motivos da não implementação da ZEIS como instrumento urbanístico já que, na realidade, o que está por traz do congelamento desses terrenos é o fato de a própria prefeitura nunca ter definido suas regras de uso e ocupação.

camara altera ZEISFigura 2: Matéria no Jornal O Povo ilustra  equívocos sobre o instrumento e a importância do mesmo para implementação de medidas inclusivas. Fonte: O Povo e editada pela autora. 2012.

A delimitação e especificação de ZEIS em Fortaleza no Plano Diretor de 2009, permite que os índices urbanísticos dessas áreas sejam distintos dos que constam no Plano Diretor e que moldam a cidade considerada formal.  Essa função é capaz de conter a especulação imobiliária, pois faz com que partes da cidade informal venham a ser regularizadas, evitando-se a remoção, influenciando a contenção da valorização de imóveis e impedindo o remembramento de terrenos (PEQUENO, FURTADO, MIRANDA 2012). Também permite que que terrenos outrora inacessíveis sejam garantidos como áreas para reassentamento de famílias da baixa renda e os índices urbanísticos mais flexíveis a realidade local viabilizam a construção de HIS e de equipamentos sociais em áreas cujo preço do terreno é mais elevado. A necessidade atual é de reforçar a importância da palavra parâmetro para que sejam determinados os índices que irão regulamentar esse instrumento em Fortaleza e permitir a sua consolidação e utilização em casos como das comunidades Serviluz e Alto da Paz. Enquanto isso,  as áreas permanecem vazias e alvo de interesses particulares, sujeitas a manipulação do poder público que muitas vezes falha em compreender o impacto de medidas governamentais no desenvolvimento do espaço urbano. Em uma cidade sede da Copa com crescente demanda por terras comercializáveis devemos questionar com urgência: quanto tempo essas ZEIS permanecerão vazias?

especulação Fortaleza

Figura 3: Manchete do Jornal Tribuna do Ceará.


FREITAS, Clarissa. Furtado, Lara. Frota, Nággila. Cavalcante, Fernanda. Marinho, Renan. ZEIS de vazio urbano em Fortaleza e o Controle da Valorização Imobiliária. In: anais da XV ANPUR. Recife. 2013.

XIMENES, Luciana. Projeto de Lei que Ameaça a Efetividade de ZEIS em Fortaleza. In: Blog do ARQPET UFC. . Fortaleza. 2012.

Jornal O Povo. Batalhão de Choque Expulsa Moradores da comunidades Alto da Paz. In:,3209611/choque-expulsa-moradores-da-comunidade-alto-da-paz.shtml . Fortaleza. 2014.

Jornal O Povo. Câmara Altera ZEIS. In:,2845784/camara-altera-zeis.shtml . Fortaleza. 2012.

Tribuna do Ceará. Fortaleza Acumula aumento de 9,5% no preço do metro quadrado em 2013. In: . Fortaleza. 2013.

Apresentação Projeto Alternativo- Serviluz, Titanzinho e Alto da Paz : Arquiteta Lara Barreira. In: . Fortaleza. 2014.


Em 2001 a aprovação da Lei Federal n 10.257 conhecida como Estatuto da Cidade representou um avanço na política urbana brasileira, garantindo maior poder de decisão aos municipios no que diz respeito ao uso do solo e introduzindo uma série de novos mecanismos na busca de garantir a função social da propriedade. Um desses mecanismos, as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), foco deste Trabalho Final de Graduação (TFG) comprova o interesse da nova política nacional em buscar garantir a inclusão socio-territorial e ampliar o acesso a moradia para famílias de rendas mais baixas.

A palavra inclusão é utilizada em diversos ramos de estudo, mas no âmbito do urbanismo ela se relaciona ao planejamento territorial. As ZEIS se encaixam nesse contexto por serem zonas consideradas centrais na cidade e destinadas a Habitação de Interesse Social (HIS) e equipamentos públicos. Em Fortaleza, são delimitadas no Plano Diretor não somente Zonas já ocupadas (ZEIS tipo I e II), com o objetivo de promover a regularização fundiária de comunidades já existentes, mas também Zonas vazias (tipo III) que formam um considerável banco de terras integradas a malha urbana e disponíveis para HIS. Sem entrar nos detalhes de como o mecanismo atua (neste post), é interessante investigar de onde surge a necessidade de garantir a inclusão. É compreensível que haja intervenção governamental na provisão habitacional pois o imóvel é passível de manipulações do mercado- sendo comoditizado e especulado, mas existe mesmo a necessidade de intervenção também na localização dos empreendimentos habitacionais? Com essas questões na cabeça me deparei com um relatório sobre a discriminação socio-espacial entre os séculos XVIII e VIX nos Estados Unidos e os profundos efeitos que as políticas de Apartheid na época  tiveram no desenvolvimento da cultura americana.

A literatura disponível sobre o país (ver referências no final do post) expõe que os responsáveis por perpetuar a divisão entre classes e raças era o próprio governo e isso era garantido através de zoneamentos excludentes. Mas… há um parágrafo atrás a palavra era inclusivo! Incrivelmente, é registrado que a Associação Nacional de Habitação (Federal Housing Association -FHA) foi instituída em 1973 com o objetivo de ser o “agente protetor das comunidades brancas” (SEITLES, 1996). O zoneamento excludente era a técnica ideal para tal fim pois as autoridades locais podiam delimitar quem era indesejável em determinada área sem pagar nenhum preço por isso. Dividir ruas de acordo com raça, restringir o acesso a habitação de acordo com número máximo de famílias, proibir a construção de apartamentos, determinar tamanhos mínimos de lote e área construída bem como densidade máxima eram parâmetros estabelecidos nos zoneamentos que agiam como “portões da homogeneidade” e mantinham os subúrbios ricos (NELSON, 1996).

Os efeitos dessas políticas de separação são sentidos por todas as classes na medida em que tais aparatos de controle perpetuam as tensões entre as classes, aumentam a criminalidade e retardam o desenvolvimento da cidade como um todo. Estudos indicam que, quando integradas com famílias de classe média, famílias mais humildes apresentam drástica melhora de suas condições de vida e que essa convivência influencia positivamente índices de escolaridade, mortalidade e de saúde pública (MAYER, 1991). Esses benefícios deixam claros a importância de instrumentos que determinem parâmetros urbanísticos mais flexíveis que viabilizem uma produção habitacional mais acessível financeiramente mas sem negligenciar a inclusão territorial. O fato de a municipalidade de Fortaleza já possuir aproximadamente 662 hectares de terrenos delimitados como ZEIS vazias (FREITAS e PEQUENO, 2011) legitimiza ações governamentais que visem implementar medidas que fomentem essa inclusão socio-espacial.

Diante do meu zelo pelas ZEIS, encerro esse post com duas frases que acho pertinentes para a reflexão sobre outras questões: a real eficiência e implementação das ZEIS e a atual polítical habitacional brasileira que ao que parece perpetua o modelo excludente americano:

A política urbana e habitacional tem reforçado a tendência de expulsão dos pobres das áreas mais bem localizadas, procurando os terrenos mais baratos e periféricos para a construção de grandes e desoladores conjuntos habitacionais.” (ROLNIK, 2000)

“O resultado é o uso de recursos públicos sendo utilizados como subsídios para atender a população de baixa renda, mas que está, indiretamente, beneficiando os proprietários da terra. Isso poderia ser evitado se os instrumentos do Estatuto da Cidade, que são de responsabilidade dos municípios, estivessem sendo usados. Então, falta ao MCMV acoplar esses instrumentos – como o parcelamento, o IPTU progressivo e outros – e exigir dos municípios, que estão recebendo os recursos, um controle maior deste processo.” (CARDOSO, 2009)


In 2001 the approval of the Federal Law 10,257, also known as Statute of the City, represented an advancement in terms of national urban policy as it gave more autonomy for municipalities to inflict their own land use regulations and at the same time it introduced several new tools that could serve as legal support for cities to guarantee the social function of private property. One of these mechanisms, the Special Zones of Social Interest (ZEIS), which is one of the focus of this Final Project, is an example of the interest of the new national policy in supporting spatial inclusion and increasing access to housing for lower class families. 

The word inclusion is often used in several areas os study, but in the case of land planning the ZEIS represent zones located within the central areas of the city and that are reserved for the construction of Social Housing (HIS) and public infrastructure. In Fortaleza, these areas are specified in the municipal Land Use and Development code and represent not only land that has already been occupied by favelas (ZEIS type I and II: bound to be the target of governmental action to guarantee legal and urban regulation), but also specifies empty land (ZEIS type III) that make a considerable bank of land that is integrated to the urban network and is available for HIS. Without going further in how this mechanism operates ( at least not in this post), it is still interesting to investigate from where came this need to guarantee inclusion. It is understandable that governments intervene in housing policies since real estate is often manipulated by the market and suffers speculation, but is there also the need for interventions on the location of housing developments? With these questions on my mind I came across a report on socio-spatial discrimination between the XVIII and VIX centuries in the US and the profound effects of Apartheid policies in the development of the american society.

The literature available about the matter exposes the government as accountable for perpetuating the segregation between races and classes through exclusionary zoning. But wait a minute… one paragraph ago the wording was all about inclusion! Well, it is amazingly registered that the Federal Housing Association -FHA was set up in 1973 with the goal of acting as “protector of all white neighborhoods” by “keeping Negroes and other minorities from buying houses in white neighborhoods”(SEITLES, 1996). Exclusionary zoning was an attractive technique to local governments because a town could zone out whatever housing it did not want without having to pay a price. Dividing streets according to race, restricting access to housing according to a maximum number of families, prohibiting construction of apartment buildings, determining minimum sizes of lot and floor area, as well as maximum density, were paramters used to establish a zoning that  acted as “gates of homogeneity” and kept the suburbs wealthy (NELSON, 1996).

The effects of these segregative policies are experienced by all social classes while such control apparatus perpetuate the tensions between classes, increase criminality and slow the development of the city as a whole. Studies indicate that, when integrated into middle-class suburban communities, poor minority families experience a dramatic improvement in their quality of life and this fusion positively influences literacy, mortality and public health rates (MAYER, 1991). These benefits enlighten the importance of more flexible urban parameters that allow for a production of more affordable housing without neglecting the importance of territorial inclusion. The fact that the municipality of Fortaleza has already delimited aproximately 662 acres as ZEIS III (FREITAS e PEQUENO, 2011) legitimizes governmental actions which aim to foster spatial inclusion. 

In face of my mania for these ZEIS, I wrap up this post two quotes that i consider pertinent for the reflection on two issues: the real efficiency in implementation of ZEIS and the current brazilian housing policy that seems to perpetuates this exclusionary american model:  

“The urban and housing policy has reinforced the tendency of expelling the poor from well located areas, searching only for cheap and periferic landto construct large and desolating housing developments.” (ROLNIK, 2000)

“The result is the usage of public resources as subsidy targeted to the lower class, but that is, in fact, indirectly benefiting land owners. This could be avoided in only the mecanisms from the Statute of the city, which are responsability of the municipalities, were being properly used.” (CARDOSO, 2009)


CARDOSO, Adauto. Desafios para a politica habitacional: 2a etapa do programa Minha Casa Minha Vida.  2009. In:

FREITAS, Clarissa;  PEQUENO, Renato. Desafios para Implementação de Zonas Especiais de Interesse social em Fortaleza. In: Anais da ANPUR. 2011.

MAYER, Susan. How Much Does a a High School’s Racial and Socioeconomic Mix Affect Graduation and Teenage Fertility Rates? In: The Urban Underclass. (Christopher Jencks & Paul E. Peterson, eds., 1991). 1991.

NELSON,  Jania. Residential Zoning Regulations and the Perpetuation of Apartheid. In: UCLA Journal. 1996.

ROLNIK, Raquel. Regulação Urbanítica no Brasil: conquistas e desafios de um modelo em construção. In: Anais do Seminário Internacional:Gestão da Terra Urbana e Habitação de Interesse Social, PUCCAMP, 2000.

SEITLES, Mark. The Perpetuation of residential Racial Segregation in America: Historial Discrimination, Modern Forms of Exclusion, and Inclusionary Remedies. In: Journal of Land Use and Environmental Law. 1996.